I grandi fondi comprano bond sull’immobiliare in Europa e USA, scommettendo sulla ripresa del settore

La consapevolezza del fatto che le principali banche centrali del mondo siano pronte a tagliare i tassi d’interesse sta alimentando una forte speculazione sui bond immobiliari, con diversi grandi fondi che stanno approfittando di quello che ritengono essere un buon momento per comprare. Con le banche private che devono tagliare l’esposizione al settore, per via dei crescenti requisiti di liquidità e della paura che un altro ribasso possa mandare in crisi i loro bilanci, sono gli investitori istituzionali che stanno sostituendo il loro ruolo nel prestare denaro alle imprese edilizie. La speranza è che, una volta tagliati i tassi della Fed e della BCE, i prezzi tornino a crescere in modo sostenuto per i prossimi anni.

Il trend sembra essere mondiale: negli Stati Uniti, tra i grandi fondi che hanno deciso di aumentare l’esposizione al credito immobiliare ci sono LaSalle, Nuveen e PGIM; in Francia, AXA sta facendo la stessa cosa; Schroders e M&G lo stanno facendo nel Regno Unito, mentre Brookfield e QuadReal lo stanno facendo in Canada. Sembra che, con l’eccezione della Cina, ci si stia preparando a un trend rialzista importante per il mercato immobiliare globale. Non si parla soltanto di immobili residenziali, ma anche e soprattutto del real estate commerciale che è quello ad aver sofferto maggiormente gli aumenti ai tassi d’interesse nel corso degli ultimi anni.

Tutto tranne gli uffici

Guardando a ciò che i fondi stanno comprando in questo momento, sembra che tutti i settori dell’immobiliare commerciale siano protagonisti di questa ondata di investimenti su bond e prestiti. A fare gola ai fondi sono soprattutto il settore di data center, centri logistici, strutture ospedaliere e impianti produttivi. Bene anche il mercato delle proprietà residenziali, rappresentato dai bond garantiti sui mutui. Rimane un solo segmento del settore a fare eccezione: si tratta ancora una volta degli uffici, soppiantati dal trend del lavoro da remoto che continua a essere forte soprattutto per le startup e le imprese di servizi. La nicchia degli uffici di alta gamma, destinati ad esempio agli studi associati di avvocati e consulenti, sembra essere l’unica che riesce ancora ad attirare capitali dagli investitori istituzionali.

Secondo una recente dichiarazione di Isabelle Scemama, che guida la divisione di AXA dedicata agli investimenti alternativi, nel suo portafoglio in gestione da €183 miliardi la maggiore esposizione è già in questo momento dedicata al credito immobiliare. Lo stesso vale per LaSalle Investment Management, che con i suoi $89 miliardi di asset in gestione è uno dei player più grandi del settore: in questo caso gli investimenti su bond e mutui immobiliari sono aumentati del 40% negli ultimi due anni.

Speculazione sui tassi centrali

Gli investimenti nel mercato immobiliare dei grandi fondi d’investimento sono spinti dalla prospettiva di tagli ai tassi d’interesse da parte della Fed e della BCE nel corso del 2024. Rendendo i mutui meno cari, i tagli ai tassi favoriscono la domanda di immobili e spingono i prezzi a rialzo; inoltre i mutui e i bond già emessi ai tassi più alti di prima valgono di più sul mercato secondario. Esattamente come i grandi fondi in questo momento stanno facendo incetta di bond governativi, per lo stesso motivo si guarda anche al settore immobiliare. Dopo gli ultimi dati sui posti di lavoro negli USA, si è anche rafforzata la convinzione che la Federal Reserve possa dare inizio ai tagli in tempi brevi. Per quanto riguarda la Banca Centrale Europea, è quasi sicuro che il primo taglio arrivi già a giugno.