Redfin, immobiliare USA ha perso $2.4 triliardi da giugno

Secondo gli ultimi dati Redfin, il mercato immobiliare negli Stati Uniti a fine 2022 valeva 45,3 triliardi di dollari; a giugno dello stesso anno valeva 47,7 triliardi, per cui nel corso di questi sei mesi c’è stata una perdita di 2,4 triliardi di dollari sul patrimonio immobiliare USA nel suo complesso.

Con quasi 2 miliardi di fatturato annuo, Redfin è una delle più grandi realtà americane nel mondo delle agenzie immobiliari. Essendo anche una delle società più attive nello studio del mercato, i dati che pubblica vengono spesso presi come un’indicazione sullo stato di salute delle compravendita immobiliari negli Stati Uniti.

È importante tenere conto del fatto che non si tratta di dati pubblicati da un ente governativo. Tuttavia ricalcano la sensazione più generale di un mercato in raffreddamento, soprattutto per via dell’aumento dei tassi di interesse della Federal Reserve.

Bene la Florida, male la California

Il mercato che ha retto meglio è quello della Florida. Secondo Redfin, lo Stato della costa ovest beneficia di un influsso crescente di persone che si muovono verso sud dal New Jersey e da New York. In cerca di sole e di zero imposte aggiuntive sul reddito, molti lavoratori vedono Miami come una scelta conveniente per ottenere più valore dal proprio reddito.

Dalla parte opposta c’è il mercato californiano, quello che ha sofferto di più. Soprattutto San Francisco e tutta la Bay Area, un dato che non sorprende per via dei licenziamenti effettuati da Big Tech. L’area metropolitana di San Francisco ospita la gran parte delle società tecnologiche più grandi al mondo, incluse Apple, Meta, Google e Intel. Tutte queste, e non solo, hanno fatto importanti tagli al personale nel corso del 2022.

Con un settore tecnologico che soffre, anche il mercato immobiliare di San Francisco ne risente. Il calo dei prezzi in quest’area, sempre secondo le misurazioni di Redfin, è stato del 6,7% da dicembre 2021 a dicembre 2022. Nello stesso tempo, il mercato immobiliare di Miami ha visto un aumento medio del valore degli immobili del 19,7%.

Il report evidenzia anche una forte differenza tra l’andamento dei prezzi in città e nelle periferie. Le città hanno visto un calo medio delle valutazioni del 2,5%, mentre i prezzi delle periferie sono aumentati del 6,4% su base nazionale tra dicembre 2021 e 2022. Si conferma l’esodo dalle città, con più lavoratori che oggi possono spostarsi in aree più tranquille approfittando della flessibilità del lavoro da remoto.

I tassi in rialzo colpiscono l’immobiliare

Il calo dei prezzi degli immobili, negli Stati Uniti così come in Europa, non è ancora stato significativo. Guardando ai dati ufficiali sul prezzo medio delle compravendite, si può parlare più che altro di uno stallo in questo momento. Sia la BCE che la Federal Reserve stanno continuando ad alzare i tassi di interesse, rendendo più cari i mutui e di conseguenza riducendo la domanda di immobili.

Il mercato immobiliare, storicamente, è stato uno di quelli che hanno sofferto di più i periodi di rialzo dei tassi. Attualmente il tasso fisso a 30 anni proposto negli Stati Uniti, in media, è del 6,36%. Si tratta di un tasso di interesse più che doppio rispetto all’inizio del 2022, di conseguenza era inevitabile che un impatto si avvertisse anche sui prezzi.

Per il momento, però, sono soprattutto i dati sulle compravendite a risentire degli effetti dei tassi di interesse. I costruttori hanno ridotto in tempo lo stock di immobili in vendita, arginando gli effetti sui prezzi ma non potendo evitare la riduzione delle transazioni immobiliari. Un trend che si sta mostrando uguale in Europa e negli USA, mentre le banche centrali segnalano che i rialzi dei tassi non siano ancora terminati.