Mercato immobiliare USA, bufera per le agenzie e grandi cambiamenti di trend attesi

L’autorità federale antitrust americana ha chiuso con un patteggiamento la sua causa contro la NAR (National Association of Realtors), la più grande associazione di agenti immobiliari negli Stati Uniti. L’obiettivo di questa causa era essenzialmente quello di cambiare il modo in cui funzionano le provvigioni delle agenzie immobiliari negli USA, semplificando e abbassando i costi del processo di comprare casa. Alla fine l’associazione degli agenti immobiliari ha avuto la peggio, accordandosi per il pagamento di una multa di $418 milioni e per un drastico cambio nel modo in cui funzionano le compravendite immobiliari negli States. Il processo legale è nato dalle lamentele dei cittadini comuni, che si sentivano vessati dalla necessità di ricorrere necessariamente a un’agenzia e pagarne i costi.

Attualmente gli agenti immobiliari americani sono tra quelli che trattengono le provvigioni più alte al mondo: l’accordo tradizionale è il 6% del valore dell’immobile, diviso equamente tra chi rappresenta l’acquirente e chi rappresenta il venditore. Il margine di negoziazione è pochissimo, proprio perché la National Association of Realtors ha sempre protetto gli iscritti in modo tale da garantire degli standard di mercato per tutti. Anche nella migliore delle ipotesi, è molto improbabile scendere al di sotto del 5%. Solo per le proprietà multimilionarie, in alcuni casi, si scende al 4% che è considerato il limite minimo pressoché impossibile da valicare.

L’antitrust fa crollare il “sogno americano” delle agenzie

Attualmente l’89% degli acquirenti e quasi il 100% dei venditori agiscono attraverso un’agenzia immobiliare, secondo i dati diffusi dalla stessa NAR. Questo perché negli Stati Uniti è estremamente difficile comprare o vendere casa in autonomia, una cosa che adesso verrà resa decisamente più semplice. Non soltanto le persone avranno la possibilità di negoziare di più le commissioni con l’agenzia immobiliare, ma avranno anche la possibilità di operare in totale autonomia con meno burocrazia. Proprio pochi mesi fa, una giuria federale aveva condannato la NAR a pagare $1,78 miliardi di risarcimenti per coprire solo i casi di concorrenza sleale avvenuti in Missouri.

Attualmente il reddito medio di un agente immobiliare negli Stati Uniti è 90.000$ all’anno, circa il 50% in più della media nazionale, e oltre 1 milione di professionisti sono iscritti alla NAR. Secondo TD Cowen, grazie alla risoluzione dell’investigazione dell’antitrust i costi medi di intermediazione per le compravendite immobiliare negli Stati Uniti caleranno del 25-50% già nel corso dei prossimi mesi. In un’epoca in cui la maggior parte delle persone è in grado di pubblicare le foto di una casa in vendita o ricercare una casa da comprare online, è stato considerato eccessivo il carico per i clienti finali e soprattutto il modo in cui la NAR ha cercato di creare un cartello delle commissioni.

Attese migliaia di case in più sul mercato

Il mercato immobiliare americano, quantomeno se ci si sofferma su quello residenziale, non sta avendo grandi problemi in questa fase. Allo stesso tempo il numero di compravendite è sceso notevolmente dall’inizio della scalata dei tassi di interesse, che rischiano di rimanere invariati per diversi mesi prima di vedere un cambio da parte della Fed. Molti acquirenti sono scoraggiati dai tassi elevati dei mutui, e molti venditori sono scoraggiati dal fatto che una vendita implicherebbe alte commissioni da pagare agli agenti immobiliari.

Il fatto di abbassare i costi d’intermediazione dovrebbe risolvere almeno uno di questi due problemi, senza incidere negativamente sui prezzi degli immobili ma certamente aiutando a far finire più case sul mercato. Tra i principali difensori degli agenti immobiliari ci sono stati HomeServices of America, società controllata da Berkshire Hathaway, Re/Max e Compass. Ma non c’è stato modo di impedire il taglio netto alle provvigioni degli agenti, che già nei prossimi mesi potrebbe riflettersi in maniera importante sul numero di compravendite negli Stati Uniti.