Re/Max: a luglio vendite di case negli USA in netto calo

Secondo un report recentemente pubblicato da Re/Max Holdings, le vendite di case negli Stati Uniti nel mese di luglio hanno registrato il primo calo mensile da aprile, con volumi in discesa del 14,7% rispetto a giugno e del 16,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questo calo arriva nonostante una domanda dei consumatori che rimane vigorosa, suggerendo che il mercato immobiliare americano stia attraversando un periodo di turbolenza. Nick Bailey attribuisce il fenomeno soprattutto al lato dell’offerta, con un inventario di case disponibili per la vendita che rimane sui minimi storici. Le famiglie non vogliono vendere case su cui hanno mutui in corso ottenuti a prezzi molto bassi durante o prima della pandemia, perché vorrebbe dire accettare un nuovo mutuo a tassi ben più alti.

La scarsità di nuove proposte immobiliari è ormai un trend che va avanti da tempo, ma a luglio sembra che la situazione sia peggiorata in modo significativo. Re/Max ha evidenziato una diminuzione del 9,0% su base mensile e del 26,7% su base annua delle nuove offerte immobiliari nelle 50 principali aree metropolitane degli Stati Uniti. Nonostante questo, l’inventario di case disponibili per la vendita ha segnato un incremento del 3,1% a luglio, anche se rimane in calo del 20,8% rispetto a luglio dell’anno scorso. L’analisi ha inoltre rivelato che il prezzo mediano di vendita delle case ha mantenuto livelli alti, attestandosi a $425.000, con un leggero calo mensile inferiore all’1% ma con un incremento annuo dell’1,2%.

Aumentano i default sui mutui

l mercato immobiliare americano ha visto un marcato aumento delle esecuzioni ipotecarie nel maggio di quest’anno, con un incremento che preoccupa esperti e investitori. Il recente U.S. Foreclosure Market Report ha rilevato che 35.196 proprietà americane sono state oggetto di procedimenti di esecuzione ipotecaria. Questo dato, che segna un incremento del 7% rispetto ad aprile e del 14% rispetto al 2022, ha fatto riecheggiare nella mente di molti il periodo della Grande Recessione del 2008-2009. Le voci di una nuova recessione circolano da circa due anni, ma per il momento sembra che l’economia continui a crescere con slancio.

Un fattore significativo dietro questo picco è la fine delle sospensioni dei mutui legate alla pandemia. Non aiuta anche il fatto che i mutui diventino sempre più cari. Kristen D. Conti, co-presidente di Default Industry Leaders, ha osservato che molte persone, avendo scelto programmi che permettevano di posticipare i pagamenti dei mutui, si trovano ora in situazioni finanziarie precarie con le case che non aumentano più di valore come prima.

In ogni caso, gli economisti dicono che non è il momento di preoccuparsi. Quantomeno non ancora. Sebbene le esecuzioni ipotecarie stiano aumentando, non sono ancora ai livelli preoccupanti visti in passato. Brian Wittman, CEO di SILT Real Estate and Investments, ha evidenziato che il numero di esecuzioni ipotecarie nel primo trimestre del 2023 è ancora inferiore a quello del primo trimestre del 2019. Anche se non ci sono condizioni per essere seriamente preoccupati, un aumento improvviso e significativo dei default sui mutui dovrebbe suonare come un campanello d’allarme.

Le case sempre meno accessibili per i giovani americani

Una parte del problema, come sottolineato dall’amministratore delegato di Redfin Glenn Kelman, è che il prezzo medio delle case è sempre più alto anche in virtù di costruzioni sempre più grandi e più lussuose. In passato, quando i giovani acquirenti entravano nel mercato immobiliare, tendevano a orientarsi verso case più piccole ed economiche. Questa tendenza si sta rapidamente invertendo, specie per via dell’orientamento dei costruttori verso immobili più costosi su cui possono ottenere margini di vendita più alti. L’attuale alta inflazione dei prezzi delle case ha spinto molti potenziali acquirenti a rimanere in attesa, in cerca di condizioni più favorevoli.

La questione dell’accessibilità delle prime case è diventata così grande da toccare l’intero paese. Guardando i dati della fine del primo semestre del 2023, le proprietà monofamiliari a prezzo medio sono diventate meno accessibili rispetto alle medie storiche in quasi tutto il territorio statunitense, come riportato dal U.S. Home Affordability Report di ATTOM. Peggio ancora, ciò vale per il 98% delle contee americane. A inizio settimana, Goldman Sachs ha diffuso un report in cui si legge che la loro previsione è per un ulteriore aumento dei prezzi del 1,8% entro la fine del 2023. Considerando anche che gli attuali tassi di interesse sono su livelli non più visti dal 2001, per i giovani americani la proprietà di un immobile si fa un traguardo sempre più a lungo termine.