I dati sul mercato immobiliare negli Stati Uniti mostrano uno stato di salute del settore ben oltre le attese degli analisti. Nella giornata di ieri sono stati pubblicati sia i dati sui prezzi medi, sia quelli sulle vendite di nuovi immobili. Entrambi i dati sono stati al di sopra delle previsioni di Wall Street, spingendo a rialzo le azioni del settore: l’iShares US Real Estate ETF, che raccoglie tutte le principali aziende americane coinvolte nel mercato immobiliare, ha chiuso la giornata di contrattazioni in rialzo del 1.20%. Questo malgrado un settore in particolare, cioè quello degli immobili commerciali, stia attraversando il suo momento di flessione più forte dai tempi della crisi del 2008.

Questi dati, se da un lato sono incoraggianti per la crescita economica, sono altresì poco positivi per le attese sull’inflazione. Non solo il mercato immobiliare fa parte del paniere con cui viene calcolato l’indice dei prezzi al consumo; per via del suo alto peso specifico all’interno dell’economia, è anche uno dei fattori che possono trainare a rialzo l’inflazione incidendo a cascata su altri fattori. Per esempio, è noto il wealth effect: l’effetto per cui i consumatori tendono a spendere di più quando sentono che il loro patrimonio aumenta, ad esempio per via di una rivalutazione della propria casa. La notizia va dunque interpretata in una doppia direzione, con una connotazione positiva sullo stato dell’economia e una negativa sulle proiezioni di inflazione.

Aumentano i prezzi e le compravendite

I dati pubblicati ieri sono riferiti a maggio e toccano sia i prezzi che il numero di compravendite. Il consenso degli analisti prevedeva un lieve calo delle vendite di nuovi immobili: 675mila, contro le 680mila di aprile. Una previsione che ci si aspettava fosse relativamente affidabile, dal momento che seguiva il trend generale mostrato di anno in anno tra aprile e maggio. In realtà le attese sono state molto distanti dal dato effettivamente riscontrato: le vendite di nuove case sono state 763mila, il 13% in più rispetto alle attese di Wall Street e addirittura il 20% in più rispetto a un anno fa.

In base ai nuovi dati, attualmente la quantità di case disponibili per la vendita è sufficiente a coprire 6,7 mesi di domanda. Il mese scorso erano sufficienti a coprire 7,6 mesi di domanda, per cui l’inventario netto si è ridotto in modo significativo.

Dati ottimi anche per quanto riguarda i prezzi, con l’indice dei prezzi immobiliari che cresce del 3.1%. In questo caso il dato ha eguagliato le attese degli analisti. Il valore delle case negli Stati Uniti è cresciuto dello 0,7% rispetto al mese scorso, dimostrando che attualmente i tassi di interesse elevati non sono un problema per la tenuta del mercato.

Forti differenze tra le città americane

I rialzi non hanno riguardato nello stesso modo tutto il territorio, con differenze particolarmente marcate tra le grandi città. Malgrado il comparto tech sia in ripartenza, il mercato di San Francisco ha registrato una performance molto negativa: i prezzi degli immobili sono calati del 11.1% su base annua. Nella vicina San Diego il mercato ha altrettanto attraverso una contrazione, ma più contenuta: -6.6% rispetto allo scorso anno. Si tratta dell’effetto dell’ondata di licenziamenti di Big Tech tra il 2022 e il 2023, che ha portato decine di migliaia di lavoratori ad alto reddito ad abbandonare la città. Ha fatto peggio soltanto Seattle, dove il calo dei valori immobiliari su base annua è stato addirittura del 12.4%.

Nel frattempo si registrano dati positivi a Miami (+5.2%), Chicago (+4.1%) e Atlanta (+3.5%). Si sta dunque confermando un’inversione di tendenza rispetto al periodo pre-pandemia, quando era la California a trainare a rialzo i prezzi delle case. Per il momento sembra che la contrazione dei prezzi degli immobili si sia fermata a gennaio, l’ultimo mese in cui il mercato ha subito un calo in risposta alla politica monetaria. Nel complesso, però, i prezzi sono ormai già molto vicini a toccare nuovamente i massimi storici. Bisognerà osservare la risposta dell’economia alla politica monetaria e a una possibile contrazione del PIL, considerando che le attese attuali per i prossimi due trimestri prevedono una lieve contrazione dell’attività economica.